聊聊炒房那些事:一手房和二手房严重脱节的四线楼市

发布时间:2019-12-24 13:43:50
聊聊炒房那些事:一手房和二手房严重脱节的四线楼市

  回到青岛后不久,一次在网上无意浏览中,葛先生发现,H城的二手房价格要比一手房价格便宜许多。以李小姐所在小区为例,该小区二手毛坯房的市场价格要比一手房低了近三成,假如你今天刚入手一套新房,隔天再转手卖出,售价立马要降低30%,才有可能找到买家。

  但在葛先生看来,这样大的差价,更是一个捡漏的机会。对于兼有投资和养老双重目的的他而言,这意味着有了一个很厚的安全垫,如果未来行情看涨,他低价入手的房子立马就会有赚头;即便行情欠佳,有了这么厚的安全垫,也不会跌到哪里去。

  基于这样的考虑,葛先生连李小姐的房子都木有约看,直接下了定金。李小姐挂了两三年都几乎无人问津的房子,就这样以迅雷不及掩耳之势出了手。

  如果说葛先生是被一二线城市高房价挤出来的购房者,目前H城的外地购房者更多是在经济宽裕的情况下,来寻一个即便长期闲置也无大碍的度假之所。“这个小区有一半的购房者是来自北京、深圳、青岛等地,和北京、上海等大城市的房价比起来,落差很大,在他们看来,这里的价格简直就是白菜价。”老甄表示。

  一手房与二手房的距离有多远?

  “其实,这么多年来,到这里买房投资的人,几乎就没赚过钱。过去几年,虽然H城的新楼盘大面积滞销,但新房价格一直稳中有升,比如2011年左右每平四五千的一手房,现在被推高到每平六七千。因为外来投资客一般都是以不低的价格购买一手房,等在二手房市场转手时,才发现这里的新房市场和二手房市场完全脱节。”

  此外,另外要命的一点是,当地税务部门规定,房产证未满五年的二手房出售时,卖家的个人所得税是按评估价与买入价差额的20%征收,而税务部门给出的评估价往往远高于二手市场的实际价格,因此,即便房子是亏钱出售,也要交纳金额不菲的个税。以李小姐的房子为例,当初买入总价约22万,评估价为27-28万,这意味着李小姐不仅要亏本卖房,还要缴纳1万多的个税!

  老甄算是当地地产中介圈内的老司机,有着十几年的地产中介从业经验,早些年,他在山东济南发展,几年前跟随爱人来到这座海滨小城安了家,并成立了一家小型地产中介公司,负责一、二手房的销售,以及住房租赁。凭借过去多年积累的丰富经验,他很快便对整个小城的房市情况了如指掌,对每个新旧楼盘都如数家珍。

  对于地产交易中心人群熙攘的一派热闹景象,老甄打趣道,这只是政府为了去库存而制造的虚假繁荣。

  故事还要从十年前说起。2006年这个山东烟台下辖的县级市获得了第三届亚沙滩运动会举办权,成为亚洲第一个举办洲际运动会的县级城市,此后当地便开始了大规模的“造城”运动,尤以2012年前后最为突出。资料显示,经历过亚沙会的这个小城,城区面积达到34平方公里,年新增建筑面积160万平方米,一举跨入中等城市的行列。按照当地人的说法,“3年时间建了一座新城。”一方面是当地政府的造城大手笔,另一方面这座小城正面临“鬼城”之惑。

  如何快速去库存,成为这座小城亟待解决的难题。

  2015年,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,提出积极推进棚户区改造货币化安置,即对棚户区改造采用货币化补偿而非保障房安置,棚改居民可以直接获得货币补偿款,在商品房市场自主购置住房。通过货币化安置,棚改也成为2015年以来三四线城市去库存的重要手段。

  据老甄了解,目前在H城周边同级别的县城中,进行棚户区改造货币化安置的只有H城。

  对于棚户区改造货币化安置,H城采取的具体做法是:由政府牵头,将全市大部分自愿加入的开发商纳入棚改计划中,参与计划的开发商会以一手房市场价6到7折的价格,向棚改户出售。“比如一家棚改户拆迁了200平,就会得到200平的楼房房票,每平价格只要2400元。棚改户可以选择两套一百平的楼房,也可以买三到四套总面积200平的楼房,如果本身不需要这么多,还可以把多余房票卖出,这样一来增加了二手房的供给,二来因为棚改户的购买成本比市场价低了很多,为了尽快出售,不惜大幅降价出售,这对本来流动性就不是很充裕的二手房市场造成了很大扰动。”

  对于H城的楼市,老甄短期并不看好,“空房子到处都是,多数小区入住率不到10%,H城要去库存,至少还需要三五年的时间。” 此外,老甄认为,产业集聚不足,以及人口流失明显,也是未来制约H城房价的主要因素。

推荐阅读/观看:公司经营范围变更注意事项 https://www.whrdpx.com/wenti/9.html